在近日召开的市政府十四届80次常务会议及市长办公会议上,《江门市区工业类用地升级改造开发项目的工作指导意见》获得通过,我市率先在蓬江区、江海区和新会区鼓励工业类用地进行升级改造。哪种类型的地块适合改造?升级改造可获得哪些优惠政策?企业在进行升级改造时有什么需要注意的问题?8月7日,记者采访了市政府相关负责人,对《意见》内容进行详细解读。
满足中小微企业发展用地需求
问:我市出台《意见》的主要目的是什么?
答:首先是要进一步提升我市集约节约用地水平,加快产业转型升级和结构调整。现在,用地资源越来越紧张,我们希望能更多发挥现有土地资源的作用,提升土地利用效率。
另外,很重要的一点,今年6月,江门在全国小微企业创业创新基地城市示范评审中获得全国第一,这很让我们振奋。与此同时,如何把握住这次机遇,擦亮全国“小微双创”的示范品牌、把江门市打造成珠西、珠三角甚至广东的小微企业创业创新之都也是需要我们努力的。
《意见》出台的一个重要目的就是满足我市中小微企业发展用地需要,在江门营造“大众创业,万众创新”的良好环境,为江门经济发展注入新动力。《意见》适用于蓬江区、江海区、新会区新增以及存量工业(仓储)、科研、教育用地的升级改造开发项目。
两类项目提高容积率
不必增缴土地出让金
问:工业类用地升级改造,在规划上可以享受怎样的政策鼓励?
答:首先对工业升级改造开发项目,包括产品研发、教育、企业总部办公区域、中小微企业孵化器、企业产品展示厅等,容积率范围为1.5到3.5,建筑密度控制区间为35%至50%,绿地率控制区间则降低为10%至20%。特别对改造后用途为科技企业孵化器的,容积率可适当提高至4.0。
对在原有厂房基础上进行扩建增容开发的项目,容积率范围则为1.5至2.5,建筑密度控制区间为40%至60%,绿地率控制区间为10%至20%。
对这两类项目,如果在进行升级改造时需提高土地的容积率,业主不必再增缴土地出让金。
问:还有什么其他优惠政策呢?
答:为满足更多中小微企业的用地需求,《意见》指出,项目建设的房屋可按幢、层、套、间等固定界限确权,经竣工验收后办理房产产权分割发证和土地产权变更登记证,经房产及土地登记发证后的项目用房可以转让、出租。
申请办理分割发证的项目,需要符合下列条件之一:一是协议出让的土地;二是村集体经济组织的出让性质的国有留用地;三是公开出让时约定可以分割土地证的。申请人可在项目建设工程竣工验收后,办理房产确权登记,然后在房产分割转让后办理土地变更登记。
升级改造不得改变土地用途
问:在申请进行升级改造时,申请人有什么需要注意的问题?
答:最基本的,项目用地需符合土地利用总体规划和城乡规划,土地权属来源合法,符合环保准入的相关法律法规和政策规定,与周边的环境功能及景观协调。
还有一些需要注意的方面。第一,对要办理房产产权分割发证的项目,必须在竣工验收后。除项目配套用房以外的产业类用房在进行分割转让时,转让的建筑面积不得超过总计容面积的50%,这是为了避免发展过于分散,能有一个大业主做好产业引导、管理和服务工作。确权、分割、登记也要依据城乡规划部门审定的固定界限。土地分割发证则只按土地使用权共同共有发证,不得将一宗地分为多宗地。
第二,在进行升级改造开发时,不得改变土地的用途。项目建设禁止设计为别墅、住宅等建筑形式,禁止作为商住、商业用途建设使用。对于工业(仓储)用地性质的项目,办公、生活等配套设施用地不得超过项目总用地面积的7%。
第三,项目宗地范围内的道路、绿地、公共场所、公共设施和物业服务等用房属业主共有,不得进行产权登记。
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