近年来，杭州土地市场越来越趋向推出一些“商业+住宅”的综合性地块。以今年主城区为例，比较知名的综合地块，就有华家池、蓝孔雀和杭师大等地块。另外，还有大量地铁沿线商住地块和其他商业类地块。

    大量综合性地块的出让，给市场带来了同质化竞争。据统计，2016年之前，杭州商业项目将达到90个。其中，大部分项目的开发，采用了商场、酒店、写字楼、酒店式公寓以及住宅等固定组合模式。

    面对激烈的竞争，部分开发商在打造综合体的过程中，开始探索差异化竞争。其中，引进国外与产业结合的先进模式，成了不少开发商突破桎梏的共识。

    现状：

    杭州商业综合体供应迎来井喷

    过去，杭州公认的商业中心是武林商圈，后来慢慢扩展至湖滨吴山商圈；2010年，杭州第一个真正意义上的综合体——万象城的营业，更直接造就了钱江新城商圈。

    此后杭州各个方向，以“城”、“广场”和“中心”等为名的综合体项目层出不穷。今年5月10日，总建筑面积21万平方米的西溪印象城开业；6月，位于三墩的西田城开业；8月30日，总建筑面积约40万平方米的申花银泰城开业。

    在可以预计的时间里，还有万达广场、绿地中央广场、水晶城购物中心、建工欧美金融城（EFC）、新天地·东方茂都会、中大银泰城、华元·欢乐城、龙湖天街、来福士广场和高德置地广场等大量商业项目处在建设或规划中。另外，在杭州地铁1号线沿线，目前政府规划或正在开发的上盖商业综合体，也有8个之多。

    不仅是浮出水面的综合体项目很多，连潜在的供应量也十分庞大。据快房网（kfw0001.com）K指数研究室统计，今年1-10月，杭州主城区总计成交土地92宗，49宗为商业类用地，占比超过一半。相关统计数据显示，2016年之前，杭州新建商业项目将达到90个，总建筑面积在780万平方米以上，体量超过10万平方米的商业综合体近30个。

    可以预见，各类商业综合体的开发和规划，将改变杭州原本一心多点的商业格局，转而塑造成多心多点的局面，为各个区域的居民带去生活便利。

    但同样的，大量商业综合体的亮相，也将一个十分普遍的问题摆在了我们面前：开发模式同质化现象严重。据统计，在已知的诸多综合体中，基本采用商场、写字楼、酒店、电影院、酒店式公寓以及少量住宅等几种物业类别组合而成。

    同质化意味着激烈竞争，尤其是在一些城郊区域，因为区域人口集聚度不够，多个商业综合体的面市，极有可能造成开发体量过剩。

    国外：

    “地产+产业孵化器”成郊区综合体开发模板

    面对这样的情况，杭州已经有部分开发商，开始重视差异化的发展策略，积极引进国外先进模式。

    比如在美国，商业综合体的开发模式有主城和区域的区别。主城区主要是以商业商务为主的综合体，周边区域则主要是以区域产业为依托的综合体。两者做到错位发展，不会产生同质化发展太严重、开发过剩等问题。

    在以产业为依托的综合体开发中，地产+产业孵化器的开发模式，是美国新区综合体较为成功的开发模板。它可以为创业初期的中小企业，提供低成本的发展平台，进而降低创业者的风险和成本，提高创业成功率，促进科技成果转化，培养成功的企业和企业家。其中，最为知名的代表就是硅谷。

    硅谷地处美国加州北部旧金山湾以南，集中了近万家大大小小的高科技公司。全球知名的高科技企业如思科、微软、雅虎、Google、英特尔、苹果和Facebook等，就是从硅谷中涌现出来。

    究其原因，是因为硅谷作为一个创业孵化器，在美国率先创建了产学研一体化的创新模式，有着独特的中小企业经营、操作和管理模式，加上政府对企业的扶持，为创业人员营造了良好的创业环境。

   “简单地讲，就是当创业者有了一项新的科技成果或想法，想进行商业化运作，通过申请筛选，可以获得投资银行或风险机构的投资，以较低的代价（相关政策支持）成立公司，并有相应的导师团队进行孵化指导。”业内人士表示，硅谷集聚了大量科技公司、高校，以及为其提供配套服务的金融、风险投资等公司，已经形成一个良性循环。

    硅谷的成功，离不开周边名校的人才输出。硅谷与斯坦福大学在知识、人才等方面的互动，带动了硅谷经济发展，产学研结合创新机制的诞生，则大大促进了科技成果的转化。

    大学与产业园区相互促进的共赢关系，在全球各大产业园区均可得到验证。剑桥大学是催生剑桥地区高技术产业集群的源头；韩国大德科技园区附近聚集着70个研究机构和八所著名大学。

    综观孵化器+地产模式的成功，基本要具备如下几个条件：一是区域周边有知名高校，可以不断提供人才；二是政府对区域发展有产业和规划支持。在满足这些条件的基础上，再引进风险投资机构，使创业的成功性大大提高。

    趋势：

    未来科技城或是杭州最可能样板

    专家指出，杭州开发商在引入国外成功模式的方式有很多种，其中“地产+孵化器”模式被多个开发商所看中。比如银湖科技新城的富春硅谷，引入的模式就是“地产+孵化器”，项目建成后将集合产业研发、高端写字楼、总部办公、配套商业、高层住宅、高端联排合院及别墅等产品形态于一身。

    除了银湖板块，对照杭州各大板块，位于大城西的未来科技城，或是最有可能成为产业与地产金融结合成功的区块。未来科技城周边，知名高校林立。浙江大学紧贴区域东北角；毗邻的小和山和仓前两大高教园区，汇聚了十几所浙江省内知名高校和科研机构。

    未来科技城的规划定位，也符合产业发展。杭州未来科技城是国务院国资委、中组部成立的全国4个未来科技城之一，是为加快经济转型升级而专门打造的海外高层次人才创新创业平台。板块有三大特色：一是以引进海外高层次人才为优先目标；二是支持海归项目与民企、民资合作，引导民间资本成为科技资本、产业资本；三是以全新的引才用才机制为重要保障，通过创新优惠政策和体制，引导中央企业、大型民企、海外院所搭建平台。

    最为重要一点的是，区域内已有房企，开始在这方面进行积极探索。如建工地产在今年2月拿下未来科技城CBD核心的地铁上盖综合体地块，便以板块规划方向为设计蓝本，开始在全球范围寻找先进案例，力争将代表欧美最先进的范本案例，引入欧美金融城（EFC）的整体规划中。

    “按照设想，EFC将整合周边的高校资源及海归高知群体，引进一些投资机构，为创业人员和资本机构，提供一个共赢的发展平台。”建工地产的高丽敏说。

     EFC整体规划建筑面积近百万平方米，涵盖LEED超甲写字楼、国际五星级品牌酒店、顶级酒店服务式公寓、精品住宅和品牌购物中心。未来，将通过与国内外顶尖设计团队的通力合作，建设成为“四大基地三大中心”（即国际专利成果转化基地，国际金融服务基地，总部、中小型金融企业基地，海归人员创业基地，商业配套中心，海创服务中心，海创置业中心），成为海外归国人员回国创业定居的理想之城。